요즘 전세사기 이슈가 끊이지 않고, 이로 인해 극단적 선택을 하는 사람들도 많아졌습니다. 이런 상황에서 전세 계약을 하는 방법과 전세대출 종류에 대해 알아보는 것은 매우 중요합니다. 그럼 먼저 등기부등본의 용어 정리부터 시작해 보겠습니다.
등기부등본 용어 정리
- 경매: 부동산 경매 여부를 확인하여 매각 위험을 예방할 수 있습니다.
- 소유권: 부동산의 최고 권리자를 의미합니다. 소유권자는 해당 부동산에 대한 모든 권리와 의무를 가지며, 이를 다른 사람에게 양도할 수도 있습니다. 소유자가 누구인지 확인하여 사기를 예방할 수 있습니다.
- 지분: 부동산의 소유권이 여러 사람에게 나누어진 경우, 각 사람이 가진 소유권의 비율을 지분이라고 합니다. 지분은 1/n 형태로 표시되며, 이를 통해 소유자 간의 소유 비율을 확인할 수 있습니다.
- 대지권: 특정 부지 위에 건물을 건설하거나 유지하는 권리를 의미합니다. 대지권은 건물의 소유권과 별도로 존재하며, 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리입니다. 건물이 소유자와 다른 경우 확인이 필요합니다.
- 전세권: 임차인이 일정 금액을 세입자에게 지급하고, 일정 기간 동안 부동산을 독점적으로 사용할 수 있는 권리입니다. 전세권은 등기부등본에 기록되어 있어야 하며, 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다. 전세 계약 시 반드시 확인해야 합니다.
- 가등기: 등기가 아직 완료되지 않은 상태를 의미합니다. 가등기는 등기 신청 후 일정 기간 동안 유효하며, 가등기가 된 권리는 추후 등기가 완료될 때까지 보호받습니다.
- 저당권: 부동산을 담보로 빚을 갚는 권리를 의미합니다. 저당권은 대출금 반환을 보장하기 위해 설정되며, 등기부등본에 기록되어야 합니다. 저당이 많으면 전세금 환수가 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 전입: 등기부등본에서 권리자가 변경되는 것을 의미합니다. 예를 들어, 소유권이 양도되거나 전세권이 설정될 경우 전입이 발생합니다.
- 전출: 등기부등본에서 권리자가 제외되는 것을 의미합니다. 예를 들어, 소유권이 양도되어 이전 소유자가 권리자에서 제외될 경우 전출이 발생합니다.
- 취소선: 등기부등본에서 기존의 권리가 무효화되는 것을 의미합니다. 예를 들어, 저당권이 해제되거나 전세권이 소멸될 경우 취소선이 그어집니다.
전세사기 유형
전세사기는 매물을 중개하는 중개업자나 집주인이 실제로 보유하지 않은 매물을 전세계약을 체결하면서 거짓 정보를 제공하거나, 보유하지 않은 매물을 중개하는 등의 방법으로 이루어지는 범죄입니다.
- 허위매물: 존재하지 않는 매물이나 이미 계약된 매물을 내세워 전세금을 가로채는 경우입니다.
- 중개사 기망: 중개사가 계약서를 조작하거나 진위여부를 확인하지 않고 중개하는 경우입니다.
- 전세금 미환급: 전세 계약 만료 시 전세금을 돌려주지 않는 경우입니다.
전세사기의 유형을 더 자세히 살펴보자면
1. 보증금 사기
- 중개업자가 실제로 보유하지 않은 매물에 대해 전세계약을 체결하면서 집주인 명의의 허위 계약서를 제시하고, 보증금을 받은 후 사라지는 경우입니다.
2. 중개 수수료 사기
- 중개업자가 실제로 보유하지 않은 매물에 대해 전세계약을 체결하면서 중개 수수료를 받은 후 사라지는 경우입니다.
3. 빌딩 전세사기
- 건물 전체를 소유한 사람이 아닌 부분적인 권리만을 가지고 있는 경우에, 전체 건물을 전세계약으로 매매하는 경우입니다.
4. 집주인 사기
- 집주인이 실제로 보유하지 않은 매물에 대해 전세계약을 체결하면서 허위 계약서를 제시하고, 보증금과 월세를 받은 후 사라지는 경우입니다.
전세 계약 시 주의할 특약
- 보증금 반환사항
- 계약 종료 시 보증금이 반환되는 조건과 방법에 대한 내용(임대인이 전세금 반환을 보증하는 은행이나 보증보험회사를 통해 보증받는 항목입니다.) - 계약기간 연장 및 해지사항
- 계약기간이 연장되거나 해지되는 경우에 대한 조건과 방법에 대한 내용(임대인이 임대차 계약 해지 시 전세금 반환 기일을 명시해야 합니다.) - 손해배상 조항
- 임대차 기간 중 발생할 수 있는 손해에 대한 배상 조항을 명시해야 합니다. - 수리 및 보수사항
- 입주 전 또는 입주 후 발생한 수리 및 보수에 대한 책임과 처리 방법에 대한 내용 - 임대인의 귀책사유로 인한 계약해제 사항
- 임대인의 귀책사유로 인해 계약이 해제되는 경우에 대한 조건과 방법에 대한 내용 - 근저당권 설정사항
- 집주인이 세입자와 계약한 이후로 근저당권을 설정하지 않는다는 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다. 전세 계약서 쓸때 특약사항 을 포함합니다. 집주인이 세입자와 계약한 이후로 근저당권을 설정하지 않는다 는 특약사항을 기재하면 좋습니다. 관련된 모든 사항은 임대인 귀책으로 임대차계약을 무효화한다는 내용으로 작성하면 됩니다.
전세계약서 작성 시 이러한 사항을 명시하는 것이 중요하며, 이외에도 필요한 특약사항이 있다면 상호 협의하여 작성하는 것이 좋습니다.
우리 모두 전세 계약 시 등기부등본을 통해 공부하여 사기를 예방하고 안전한 거래를 할 수 있도록 합시다.
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